29 Gen Condomini: le parti comuni

In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio, va considerata nulla la clausola contenuta in un contratto di compravendita con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà della centrale termica e del cortile. 

Lo stabilisce la Cassazione con la sentenza n. 1610 del 26 gennaio 2021. 

L’assunto trova fondamento normativo nell’articolo 1118 del Codice civile, laddove prevede l’indivisibilità delle parti comuni. Si discorre, in tal caso, della cosiddetta «condominialità necessaria o strutturale», la quale ricorre quando, per incorporazione fisica e/o funzionale tra cose comuni e porzioni esclusive, sussiste un legame indissolubile. 

Diverso è il caso della «condominialità funzionale», ove si fa riferimento all’uso e al godimento a vantaggio delle singole unità, che possono essere, quindi, cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cassazione 18344/2015, dedicata però a un locale seminterrato in un condominio orizzontale). 

Inoltre, l’uso più intenso delle parti comuni non può essere fatto se comporta un danno per gli altri condomini.

E’ effettivamente consentito, ma questo non deve comportare una violazione dell’equilibrio statico e della sicurezza dello stabile, né prevaricare gli altri condomini dalla possibilità di realizzare un uso quanto meno paritetico del bene. Nel caso vengano violati i predetti principi di gestione, non si assiste ad un uso più intenso, ma ad una vera e propria occupazione abusiva delle parti comuni.

Lo ha chiarito la Cassazione con sentenza n. 97/21, depositata l’8 gennaio 2021 nel caso di un condomino che aveva realizzato degli interventi edilizi illegittimi e volti a chiudere il volume contenente la scala di accesso al condominio.
Giova specificare come nella fattispecie in questione, e in generale in tutti quelli aventi oggetto l’uso più intenso delle cose comuni, spetta ai giudici di merito chiarire se nel caso in decisione si assista ad un uso più intenso ma consentito della cosa comune, oppure se tale uso travalichi nell’abuso, integrando un illegittima e abusiva occupazione e trasformazione di una parte comune del condominio.