19 Lug Vendita di immobili oggetto di ristrutturazione con Superbonus

Capita spesso di venire interpellati sul tema della vendita di immobili ristrutturati con Superbonus 110%, in particolare se questo sia possibile e come.

Mi è capitato la scorsa settimana di fare una simulazione del carico fiscale per un’operazione di compravendita del tipo premesso, seguendo per il cliente le fasi della trattativa anche alla luce delle implicazioni fiscali che ne conseguono.

Ad oggi non esiste nessuna preclusione per un privato che abbia ottenuto agevolazioni superbonus in esito ad interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica a vendere l’immobile oggetto degli stessi.

Quello che cambia rispetto alla disciplina fiscale ordinaria e precedente ai bonus, è che se in regime privato la cessione di immobili detenuti da più di 5 anni risulti sempre esente da imposizione fiscale sull’eventuale plusvalenza realizzata, in caso di immobile ristrutturato con superbonus nei dieci anni precedenti alla vendita, l’eventuale plusvalenza non è neutrale fiscalmente ma sconta la normale imposta sostitutiva del 26% o IRPEF ordinaria, e ai fini del calcolo della stessa le spese agevolate non vadano considerate come costi ad incremento del prezzo di acquisto del bene (50% dei costi considerato se interventi conclusi da più di 5 anni).

Tale misura vuole contrastare quelle operazioni speculative che ponevano le fondamenta su investimento di beni immobili, i quali in forza di lavori praticamente a costo zero, non solo avrebbero aumentato notevolmente il loro valore ma addirittura scontato l’esonero dalla tassazione della plusvalenza al momento della vendita già premeditato.

Altro aspetto da considerare, per quei privati che hanno pesantemente investito nell’immobiliare in forma privatistica per poter beneficiare dei superbonus ma con evidenti finalità speculative, riguarda i primi casi di disconoscimento degli stessi benefici superbonus, non tanto per il mancato rispetto della normativa in essi prevista, bensì per l’imputazione dell’attività fatta in forma privata quale attività d’impresa mascherata, trattandosi a parere degli Uffici di attività imprenditoriale per mezzi e volume delle operazioni impostate ab origine con finalità speculative.