Investire in immobili può avvenire sia come privato che attraverso una società, e la scelta tra queste due modalità dipende da molteplici fattori, tra cui finalità dell’investimento, aspetti fiscali, gestione patrimoniale e obiettivi a lungo termine.
Molto spesso siamo chiamati a fare una valutazione scrupolosa sulle due alternative per conto dei clienti.
Vediamo di riassumere brevemente i tratti caratteristici di ciascuna ipotesi.
Vantaggi principali dell’investimento come privato:
• Regime fiscale agevolato: Il privato paga imposte basate sul valore catastale, spesso più basso rispetto al valore di mercato, e può usufruire della cedolare secca (aliquota fissa del 21% o 10%) sui redditi da locazione abitativa, che semplifica e riduce la tassazione.
• Esenzioni sulla plusvalenza: Se l’immobile viene venduto dopo almeno 5 anni dall’acquisto, il privato è esente dalla tassazione sulla plusvalenza, o paga solo il 26% se venduto entro i 5 anni.
• Bonus edilizi e detrazioni: Il privato può sfruttare i bonus fiscali per ristrutturazioni e miglioramenti energetici, calcolandoli sull’importo al lordo dell’iva differentemente dalle società. Questo vantaggio in realtà è superato perché dal 2019 la Cassazione ha stabilito che anche le società, comprese le immobiliari fruiscono dei bonus fiscali.
• Minori costi di gestione: Non ci sono costi fissi di gestione come nel caso delle società (commercialista, adempimenti, diritti camerali)
• Agevolazioni prima casa: Il privato può usufruire di aliquote ridotte per l’imposta di registro e altre agevolazioni specifiche per esempio per gli immobili prima casa.
Quando conviene:
• Per l’acquisto di immobili abitativi destinati a uso personale o locazione residenziale.
• Per investimenti di piccola entità o singoli immobili.
• Se si punta a una gestione semplice, con minori oneri amministrativi e fiscali.
• Se si ha un capitale proprio e si vuole evitare costi fissi elevati.
Vantaggi principali dell’investimento tramite società:
• Deducibilità dei costi: Le società possono dedurre costi relativi alla gestione degli immobili (manutenzione, interessi passivi, ammortamenti), riducendo la base imponibile
• Detrazione IVA: L’IVA sugli acquisti può essere detratta, utile soprattutto per immobili commerciali o nuove costruzioni, con delle limitazioni in immobili destinati a specifiche finalità.
• Facilità di trasferimento e protezione patrimoniale: La proprietà immobiliare può essere trasferita tramite quote sociali, facilitando la successione e la tutela del patrimonio, nonché l’operatività e il proseguo nella gestione curata dagli amministratori che è slegata dalla compagine societaria.
• Gestione di portafogli immobiliari: Per chi investe in più immobili o vuole strutturare l’attività in modo imprenditoriale, la società è più efficiente e conviene in termini di tassazione
• Maggiore flessibilità per immobili commerciali o uso aziendale: Se l’immobile è destinato a sede aziendale o attività commerciale, la società risulta spesso più conveniente.
Svantaggi:
• Tassazione più alta: Gli utili societari sono tassati come reddito d’impresa, spesso con aliquote più elevate rispetto al privato, e non si può usufruire della cedolare secca.
• Costi di gestione: Costi fissi per amministrazione, contabilità e adempimenti legali, che possono erodere i profitti, soprattutto per società di piccole dimensioni.
• Imposte di registro e plusvalenze: L’imposta di registro è ordinaria (9%) e le plusvalenze sono tassate come reddito d’impresa senza esenzioni.
Quando conviene:
• Per investimenti immobiliari di natura commerciale o destinati a uso aziendale.
• Se si gestisce un portafoglio immobiliare con più unità.
• Per chi cerca una protezione patrimoniale e una struttura organizzata per la gestione e la successione, che consenta allo stesso tempo di frazionare l’attività operativa dagli investimenti patrimoniali di cui si dispone.
• Se si vogliono sfruttare deduzioni fiscali più ampie e detrazioni IVA.
Concludendo:
• Conviene investire come privato se l’obiettivo è acquistare immobili abitativi per uso personale o locazione, con un investimento limitato e desiderio di sfruttare agevolazioni fiscali e minori costi di gestione.
• Conviene investire tramite società se si tratta di immobili commerciali, portafogli immobiliari, o se si desidera una struttura organizzata per la gestione, protezione patrimoniale e ottimizzazione fiscale più complessa.
In ogni caso, la scelta va fatta valutando attentamente la finalità dell’investimento, la dimensione del patrimonio, la liquidità disponibile e la strategia successoria.
In alcune fattispecie non è possibile scegliere, per esempio nel caso l’acquisto speculativo di un immobile richieda poi capacità organizzative, produttive e di trasformazione più ampie, afferenti a progetti immobiliari complessi e riconducibili alla sfera imprenditoriale, la scelta societaria appare obbligata. Così come la gestione di compendi immobiliari numerosi acquistati in sequenza e poi locati con finalità turistiche.
Per questo è generalmente consigliato rivolgersi a professionisti del settore fiscale e immobiliare per analizzare il caso specifico e massimizzare la convenienza del progetto sia nell’una che nell’altra ipotesi al vaglio dell’investitore.
