Se stai pensando di mettere a reddito un immobile — che sia un appartamento da affittare a lungo termine, uno da destinare al canone concordato o uno per gli affitti brevi turistici — prima o poi ti sei fatto questa domanda: conviene farlo come privato, con una p.iva individuale o conviene aprire una società?
La risposta, come spesso capita in campo fiscale, è “dipende”. Ma non è una scappatoia: ci sono criteri abbastanza chiari per orientarsi. Vediamoli insieme, in modo semplice.
Partiamo dalla persona fisica: la cedolare secca è (spesso) la vera protagonista
Se sei un privato e affitti un immobile abitativo senza avere partita IVA, hai due strade:
- Tassazione IRPEF ordinaria, con il canone che si somma agli altri tuoi redditi e viene tassato a scaglioni progressivi (con una deduzione forfettaria del 5%, che sale al 35% se applichi il canone concordato);
- Cedolare secca, un’imposta sostitutiva pensata apposta per chi affitta casa fuori da un’attività d’impresa. L’aliquota ordinaria è del 21%, mentre se opti per il canone concordato l’aliquota scende al 10%, e in più in molti Comuni scatta anche una riduzione dell’IMU. Per avvalersi di questa semplificazione è necessaria l’attestazione di conformità del SUNIA (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini Assegnatari). Questo documento serve a confermare che un contratto a canone concordato, transitorio o per studenti rispetta i criteri degli accordi territoriali del comune. È obbligatorio per ottenere i benefici fiscali (come la cedolare secca ridotta o anche per gli sgravi sull’IMU).
Il bello della cedolare secca è che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo in un colpo solo, e — dettaglio non da poco — non fa cumulo con gli altri redditi: quindi non rischi di far scattare aliquote più alte sul resto dei tuoi guadagni. Per chi ha già un’aliquota marginale IRPEF elevata, o possiede più immobili, spesso è la scelta più conveniente in assoluto.
E gli affitti brevi (tipo Airbnb)? Restano “da privato”?
Sì, a patto che restino davvero un affare “semplice”. La normativa considera locazioni brevi i contratti fino a 30 giorni stipulati da privati fuori da un’attività d’impresa e fino a massimo due immobili. In questo caso:
- il reddito resta un reddito fondiario (proprio come un affitto tradizionale);
- puoi comunque optare per la cedolare secca;
- se incassi tramite portali come Airbnb, questi applicano una ritenuta del 21% sui canoni sul primo immobile, 26% sul secondo;
Il punto delicato è capire quando l’attività smette di essere “occasionale” e diventa impresa vera e propria. Non conta tanto e solo il numero di appartamenti che gestisci, fermo restando che oltre le due unità l’attività sarà sempre e in ogni caso considerata professionale, quanto anche la presenza di un’organizzazione: check-in strutturato, pulizie continuative, colazioni, servizio navetta, dipendenti, un ufficio dedicato. Se ci sono questi elementi, scatta in ogni caso l’obbligo di partita IVA e il reddito cambia natura, diventando reddito d’impresa — con conseguente addio alla cedolare secca.
In quest’ipotesi viene in soccorso alternativamente alla costituzione societaria con regime di tassazione ordinario, una p.iva individuale in regime forfettario, regime favorevole a tassazione agevolata previo rispetto di determinati requisiti.
Quando invece conviene la società?
Aprire una società (o usarne una già esistente) per investire nel mattone ha senso soprattutto in situazioni specifiche:
- portafogli immobiliari corposi, non uno o due appartamenti ma diverse unità;
- ristrutturazioni importanti, dove recuperare l’IVA sugli acquisti e sui lavori fa una vera differenza economica;
- attività ricettive organizzate, tipo una piccola struttura extralberghiera con servizi aggiuntivi;
- esigenze di governance, ad esempio più soci o investitori che vogliono entrare e uscire dal capitale con facilità senza ledere la gestione operativa del veicolo;
- protezione del patrimonio personale, perché con una società di capitali il rischio resta confinato al patrimonio sociale, senza esporre i beni personali.
Attenzione però: la società non ha accesso alla cedolare secca, che resta una prerogativa esclusiva delle persone fisiche. I canoni incassati dalla società diventano reddito d’impresa, tassato con IRES (e in genere IRAP), e se poi distribuisci gli utili ai soci, questi vengono tassati una seconda volta come dividendi. È la classica “doppia tassazione” che pesa parecchio sui piccoli investimenti abitativi tramite società.
E l’IVA? Un discorso a parte
Per il privato, le locazioni abitative restano generalmente fuori campo IVA: paghi imposta di registro e bollo (salvo che tu scelga la cedolare, che le assorbe), e l’IVA che hai versato per l’acquisto o le ristrutturazioni resta semplicemente un costo, senza possibilità di recupero. Stesso meccanismo anche in caso di regime forfettario, eccezzion fatta per imposte di registro e bolo che restano dovute in questo caso.
Per la società, invece, il discorso si apre: normalmente le locazioni immobiliari restano esenti IVA, ma in certi casi (specie per immobili strumentali) è possibile optare per l’imponibilità, così da poter detrarre l’IVA su acquisti e ristrutturazioni. Questo può fare una differenza notevole se stai investendo su un immobile da ristrutturare pesantemente o se lo affitti a soggetti che a loro volta hanno pieno diritto di detrazione.
Il confronto in due righe:
| Persona fisica | Società | P.iva forfettaria | |
| Affitto tradizionale | Cedolare secca, spesso conveniente | IRES/IRAP, doppia tassazione sui dividendi | Non previsto |
| Canone concordato | Aliquota ridotta + agevolazioni IMU | Non si applica la cedolare | Non previsto |
| Affitti brevi | Cedolare secca se non c’è organizzazione d’impresa | Sempre reddito d’impresa, IVA sui servizi | Tassazione agevolata 5 o 15% su reddito forfetizzato |
| Recupero IVA | Non previsto | Possibile in certi casi (opzione imponibilità) | Non previsto |
| Rischio patrimoniale | Personale, senza schermi | Limitato al patrimonio sociale | Personale |
| Gestione | Semplice | Più adempimenti e costi | Semplice |
Quindi, come si decide?
In generale, per chi possiede uno o pochi immobili — che siano destinati ad affitto tradizionale, a canone concordato o anche a un uso turistico gestito in autonomia senza troppa struttura — la strada della persona fisica con cedolare secca resta quella fiscalmente più leggera e semplice.
La società entra in gioco quando l’investimento cresce di scala: più immobili, ristrutturazioni rilevanti, un’attività ricettiva organizzata, oppure l’esigenza di tenere separato il patrimonio personale da quello dell’investimento. In quel caso si rinuncia alle agevolazioni pensate per il privato, ma si guadagna in flessibilità, protezione patrimoniale e, a volte, in recupero dell’IVA.
La partita iva in regime forfettario rappresenta invece una soluzione ibrida, adattabile al solo contesto degli affitti brevi, in attività organizzata ma comunque a tassazione agevolata, previo rispetto di tutti gli altri requisiti del regime chiaramente.
Non esiste una risposta valida per tutti: la scelta giusta dipende dal numero di immobili, dal livello degli altri tuoi redditi, dagli obiettivi di lungo periodo e da quanto sei disposto a gestire dal punto di vista amministrativo.
Hai un immobile (o più di uno) e vuoi capire quale sia davvero la strada più conveniente nel tuo caso specifico? Parliamone insieme: un’analisi su misura vale sempre più di una regola generale.
