04 Nov Deducibilità integrale degli interessi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili locativi per le immobiliari di gestione

Secondo l’ordinanza Cass. 29.10.2024 n. 27862, è possibile applicare anche agli immobili non abitativi posseduti dai soggetti IRES l’integrale deducibilità degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca contratti per l’acquisto o la costruzione di immobili destinati alla locazione. Ci si riferisce alle società immobiliari di gestione, ovvero alle società la cui attività consiste nell’utilizzo “passivo” degli immobili patrimonio

In via generale, ai sensi dell’art. 90 del TUIR, non sono deducibili le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili patrimonio. Un’eccezione a questo principio è rappresentata dagli interessi passivi, per i quali l’art. 1 co. 35 della L. 244/2007 prevede una norma di interpretazione autentica secondo cui:

– gli interessi passivi a servizio di finanziamenti contratti per la costruzione o per l’acquisto degli immobili di patrimonio sono deducibili in base al disposto dell’art. 96 del Tuir;
– gli interessi passivi di funzionamento sono integralmente indeducibili ai sensi dell’art. 90 co. 2 del TUIR.
Inoltre, il successivo art. 1 co. 36 della L. 244/2007 prevede una disposizione che consente l’integrale deducibilità degli interessi senza l’applicazione dell’art. 96 del TUIR. Infatti non rilevano ai fini dell’art. 96 del TUIR e quindi integralmente deducibili gli “interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione“.

Il co. 4 dell’art. 4 del DLgs. 147/2015 ha definito meglio l’ambito soggettivo della disposizione sopracitata, precisando:
– non solo che tale deducibilità si applica nei confronti delle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare;
– ma altresì che si considerano tali quelle società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati.